Så här gör du vid kontraktsskrivning – en enkel guide!

Kontraktsskrivning är avgörande i alla större affärer som bostadsköp, stora investeringar eller försäljningar. Här får du raka råd om vad som händer, vad som måste stå i avtalet och vad du ska göra före, under och efter att du skriver på. Lätt att följa, inga krusiduller.

Snabbt: de viktigaste faktauppgifterna

• Handpenning: vanligtvis 10% av köpeskillingen.
• Betaltid för handpenning: normalt 7–14 dagar efter kontraktsskrivning.
• Besiktningsperiod vid klausul: oftast 14 dagar.
• Tidsåtgång för kontraktsskrivning på mäklarkontor: cirka 45–90 minuter.
• Lagkrav: enligt Jordabalken 4 kap måste signaturer, köpeskilling och överlåtelseförklaring finnas med i ett giltigt köpeavtal.
• Bankkontroller: UC och lånelöfte krävs ofta vid bostadsköp; banken kan kräva slutlig godkännande före utbetalning.

Vad är kontraktsskrivning

Det enkla svaret: här blir affären bindande när båda parter skrivit under.

Här signerar köpare och säljare köpekontraktet eller överlåtelseavtalet. Mötet sker oftast på mäklarens kontor men kan också ske via post eller digital signering om parterna är överens.

Innan underskrifter måste alla villkor vara klart definierade i avtalet: pris, tillträdesdatum, vad som ingår i köpet och eventuella klausuler (låneklausul, besiktningsklausul, försäljningsklausul, friskrivningsklausul).

När ska jag skriva kontrakt

Kort och tydligt: skriv inte förrän finansieringen är säker eller låneklausul finns med.

Let’s cut to the chase: om du har lånelöfte eller cash så är det normalt att skriva kontrakt snabbt efter budgivningens slut. Saknar du lånelöfte bör du antingen vänta eller begära en låneklausul i kontraktet. Att skriva utan att ha finansieringen på plats är riskabelt — kontraktsbrott kan bli dyrt.

Om du är beroende av att sälja en annan bostad, lägg in en försäljningsklausul (vanligtvis 4–6 veckor). Om banken måste godkänna objektet, skriv in en bankklausul med tydlig tidsram.

Hur skyddar jag mig vid kontraktsskrivning

Vad som räknas: klausuler och dokumentation skyddar dig bättre än muntliga löften.

Vill du ha trygghet ska du be om ett utkast i förväg och läsa igenom alla bilagor. Skriv in allt du fått muntligt i avtalet. Exempel: våtrumsintyg, rot-avtal, uppgifter om servitut, och vem som ansvarar för flyttstäd.

Standardklausuler att överväga: besiktningsklausul (14 dagar), låneklausul (14 dagar eller annat avtalat), försäljningsklausul (4–6 veckor) samt klausul för bankens godkännande. Undersök också konsekvenserna av en friskrivningsklausul — den kan i praktiken ta bort säljarens ansvar för dolda fel.

Vilka dokument behöver finnas med

Detta är vad du får och ska kontrollera vid kontraktsskrivning: köpekontrakt/överlåtelseavtal, depositionalavtal för handpenning, objektsbeskrivning, frågelista, besiktningsprotokoll (om utfört) och eventuellt ansökan om medlemskap i bostadsrättsförening. Mäklaren brukar förbereda dessa.

Kontrollera att alla tre lagkrav enligt Jordabalken 4 kap finns med: signaturer med datum och ort, köpeskilling, och överlåtelseförklaring. För fastighet även fastighetsbeteckning; för bostadsrätt föreningens namn och lägenhetsnummer.

Vad händer efter kontraktsskrivning

När kontraktet är signerat blir det bindande om inga klausuler tillåter hävning. Köparen brukar betala handpenningen till mäklarens klientmedelskonto inom 7–14 dagar. Tillträdet sker på avtalat datum då banken och säljaren genomför likvidavräkning och överföring av slutlikvid.

Om en klausul utnyttjas (t ex låneklausul eller besiktningsklausul) återgår affären och handpenningen återbetalas om villkoret innebär hävningsrätt. Om någon bryter mot avtalet utan giltigt villkor kan skadestånd eller ersättning krävas.

Hur långivare och banker spelar in

Banken kontrollerar din ekonomi via UC och ställer ofta krav på pantbrev/lagfart. Ett lånelöfte är inte alltid en garanti — banken kan göra slutlig kreditbedömning vid tillträdet och i undantagsfall neka utbetalning om din ekonomiska situation förändrats. Visa lånelöftet för mäklaren inför kontraktsskrivning och skriv in bankklausul om banken behöver godkänna objektet.

Vanliga frågor

Får jag ångra mig efter att kontraktet är underskrivet

Nej, om inte ett villkor i kontraktet ger rätt att häva avtalet. Utan giltig klausul räknas en återgång som kontraktsbrott och motparten kan kräva ersättning eller skadestånd.

Vad händer med handpenningen om affären går tillbaka

Handpenningen används för att reglera parternas ekonomiska skador. Om köpet hävs enligt en klausul betalas handpenningen tillbaka till köparen. Om köparen bryter avtalet kan handpenningen användas för att täcka säljarens kostnader, och ytterligare ersättning kan krävas om skadan överstiger handpenningen.

Kan banken neka mitt lån efter kontraktsskrivning

Ja, banken kan i undantagsfall neka slutligt lån om din ekonomiska situation ändrats eller om banken hittar problem vid slutlig kreditprövning. Därför är låneklausul en vanlig säkerhet för köpare utan helt klart lån.

Vad ska stå i frågelistan från säljaren

Frågelistan bör innehålla säljarnas svar om kända fel, renoveringar, garantier, energiprestanda, servitut och liknande. Få listan skriftligt och säkerställ att väsentliga löften finns med i kontraktet eller bilagor.

Vad göra härnäst

Be om ett utkast till kontrakt och läs igenom det noggrant innan mötet. Säkra din finansiering eller få in en tydlig låneklausul i avtalet. Lista alla muntliga löften och kräva att de skrivs in i kontraktet. Kontakta en jurist eller Mäklarsamfundets rådgivning om något känns oklart.